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山東省人民政府辦公廳關于推進城鎮低效用地再開發的意見
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各市人民政府,各縣(市、區)人民政府,省政府各部門、各直屬機構:

  為貫徹落實習近平生態文明思想,深化土地供給側結構性改革,提高存量資源配置效率,經省政府同意,現就推進城鎮低效用地再開發及相關工作提出如下意見。

  一、明確開發范圍

  城鎮低效用地是指經第二次全國土地調查已確定為建設用地中的布局散亂、利用粗放、用途不合理、建筑危舊的城鎮存量建設用地,權屬清晰、不存在爭議。主要包括:

  1.產業轉型升級類:國家產業政策規定的禁止類、淘汰類產業用地;不符合安全生產和環保要求的用地;“退二進三”產業用地。

  2.城鎮更新改造類:布局散亂、設施落后,規劃確定改造的老城區、城中村、棚戶區、老工業區等。

  3.用地效益提升類:投資強度、容積率、地均產出強度等控制指標明顯低于地方行業平均水平的產業用地;參照“畝產效益”評價改革確定的“限制發展類”企業名單認定的產業用地。

  各市、縣(市、區)政府在城鎮低效用地調查基礎上,合理確定本地區低效用地認定標準。加強省級統籌,省自然資源廳負責制定城鎮低效用地再開發調查技術指南和數據庫標準,建立統一的信息管理平臺并實施動態管理。經審核納入數據庫的地塊方可依照本意見有關政策進行再開發。
(責任單位:省自然資源廳、省發展改革委、省住房城鄉建設廳、省生態環境廳,各市、縣〔市、區〕政府。以下均需各市、縣〔市、區〕政府落實,不再一一列出)

  二、實施規劃管控

  各市、縣(市)政府依據國土空間規劃及相關規劃,統籌考慮城市功能再造、產業結構調整、生態環境保護、歷史文化傳承、公共衛生安全等因素,編制城鎮低效用地再開發專項規劃,明確改造目標任務、性質用途、規模布局和時序安排等。專項規劃編制要重點引導工業區、老舊小區連片改造,注重工業遺產保護與利用、老舊小區及周邊區域綜合改造提升,優先保障市政基礎設施、公共服務設施等用地。專項規劃經上一級自然資源主管部門核定,報同級政府批準后實施。項目實施主體根據再開發專項規劃,編制項目實施方案,明確項目規模、開發強度、利用方向、資金平衡等內容,報所在市、縣(市)政府批準后實施。涉及歷史街區、不可移動文物、古樹名木或歷史建筑的要制訂相應保護管理措施,按法定程序報批;涉及建設用地土壤污染的,嚴格按照《中華人民共和國土壤污染防治法》有關規定做好風險管控和修復。經批準的專項規劃和項目實施方案及時向社會公示。(責任單位:省自然資源廳、省發展改革委、省工業和信息化廳、省住房城鄉建設廳、省生態環境廳、省文化和旅游廳)

  三、規范開發模式

 。ㄒ唬┱諆Ω脑。改造地塊規劃用途為商品住宅或城市基礎設施、公共設施用地的,應由市、縣(市)政府依法收回或收購,依法辦理供地手續。在依法補償基礎上,可對原土地權利人采取物業返還等方式獎勵。

 。ǘ┰恋厥褂脵嗳烁脑。除應由政府收回的外,原土地使用權人可通過自主、聯營、入股、轉讓等多種方式改造開發;納入成片改造范圍的地塊,原土地使用權人可優先收購相鄰宗地,歸宗后實施整體改造;原土地使用權人分散的,可組建聯合體實施再開發。在改造過程中,允許按規劃對用地性質、建筑容量、建筑高度適當調整,可通過存量補地價、協議出讓方式完善用地手續。

 。ㄈ┰r村集體經濟組織改造。涉及城中村集體建設用地改造的,在符合規劃、用途管制和尊重群眾意愿的前提下,可依法征收后進行改造開發,允許集體經濟組織自行或引入社會投資主體參與再開發。由政府組織改造用于經營性開發的,其土地出讓收入可確定一定比例,按規定通過預算安排支持原農村集體經濟組織用于新農村建設,具體比例由所在市、縣(市、區)政府確定。

 。ㄋ模┦袌鲋黧w改造。鼓勵和引導有實力且有開發經驗的企業參與再開發。在符合規劃前提下,通過公開招標方式確定市場主體收購相鄰地塊,實施集中連片開發。

  采取上述(二)(三)(四)模式改造開發為商業、旅游、娛樂等經營性用地,除按規定補繳土地價款及相關稅費外,應依據相關規劃要求,將該項目一定比例的土地無償移交政府用于城市基礎設施、公共服務設施等公益性項目建設,需移交公益性用地的項目類型、具體比例由各市、縣(市、區)政府確定,并在項目實施方案中予以明確。對于改造地塊不宜提供公益性用地的,在評估基礎上,集體決策確定應補繳的土地價款。評估基準日以依法受理補繳申請時點為準。
(責任單位:省自然資源廳、省財政廳、省住房城鄉建設廳、省農業農村廳、省稅務局)

  四、健全配套政策

 。ㄒ唬┘訌娨巹澅U。各市、縣(市)政府在編制國土空間規劃時,應統籌安排低效用地再開發規劃布局、用途管制等內容,并結合規劃定期評估結果動態調整。對拆除重建方式實施的項目,因用地和規劃條件限制無法實現盈虧平衡的,可通過政府補助、異地安置、容積率異地補償等方式統籌平衡。(責任單位:省自然資源廳)

 。ǘ⿲嵤┰龃鎾煦^制度。對建設用地規模倒掛或規?臻g不足的地區,嚴控新增用地。落實增存掛鉤機制,根據當地上一年度再開發規模,按一定比例獎勵新增用地指標。盤活的存量土地資源優先保障重大項目建設。(責任單位:省自然資源廳)

 。ㄈ┘哟筘敹惤鹑谥С至Χ。省級統籌整合相關財政資金,支持各地開展低效用地再開發工作。市、縣(市、區)土地增值稅收入較上年增長超過8%以上的部分,省財政按分享收入60%比例給予補助。各市、縣(市、區)政府要落實資金保障,重點支持“工改工”和公益性項目建設。根據再開發項目特點和需求,創新信貸金融產品,提供信貸支持。(責任單位:省財政廳、省稅務局、省工業和信息化廳、省自然資源廳、省住房城鄉建設廳、省地方金融監管局、山東銀保監局)
(四)強化倒逼促改措施。結合“畝產效益”評價改革工作,以縣(市、區)為主體,開展工業企業分類綜合評價,實施資源要素差別化配置政策。(責任單位:省工業和信息化廳、省自然資源廳、省生態環境廳、山東銀保監局)建立自然資源、生態環境、市場監管、稅務等多部門聯合執法機制,運用綜合手段倒逼企業加快轉型升級或有序退出低效用地。(責任單位:省自然資源廳、省生態環境廳、省市場監管局、省稅務局、山東銀保監局)
(五)發揮市場配置資源作用。通過完善交易規則、健全服務體系、降低交易成本等手段,鼓勵引導低效用地進入土地二級市場流轉,激發低效用地入市交易、盤活利用的積極性。(責任單位:省自然資源廳、省發展改革委、省財政廳、省工業和信息化廳、省地方金融監管局、省稅務局)
(六)支持加快轉型升級。在符合規劃前提下,經批準利用現有房屋和土地興辦文化創意、科技研發、健康養老、工業旅游、眾創空間、生產性服務業、“互聯網+”等新業態的,可實行繼續按原用途和土地權利類型使用土地為期5年的過渡期政策。5年期滿或者涉及轉讓需要辦理用地手續的,可按新用途、新權利類型、市場價辦理相關用地手續。(責任單位:省自然資源廳、省發展改革委、省工業和信息化廳、省財政廳)

 。ㄆ撸┕膭町惖匕徇w改造。對需要異地搬遷且符合國家產業政策的工業項目,經依法批準收回原國有土地使用權的,可以協議出讓方式為原土地使用權人異地置換安排工業用地。騰退的工業項目用地在依法依規完成風險管控和修復,由當地政府收回后通過招拍掛方式出讓的,可結合實際對企業給予支持。(責任單位:省自然資源廳、省發展改革委、省工業和信息化廳、省財政廳、省生態環境廳、省稅務局)

 。ò耍┩貙捦恋貎滟Y金渠道。各市、縣(市)政府要合理安排年度用于土地儲備的資金和債券規模,加大資金投入。對列入再開發數據庫、地方財政資金難以落實的項目,省級土地儲備機構加大前期開發扶持力度。鼓勵引導社會資金依法依規參與政府儲備土地的前期開發。(責任單位:省自然資源廳、省財政廳、省地方金融監管局)

  五、完善保障措施

 。ㄒ唬┘訌娊M織領導。各級政府要加強統籌協調,明確部門分工,健全實施機制,強化政策協同,形成工作合力。

 。ǘ┚S護合法權益。構建有效的溝通協商和信息公開機制,切實保障群眾的知情權、參與權、監督權,妥善處理群眾訴求。

 。ㄈ⿵娀痉兑I。選擇部分市、縣(市、區)作為示范區域,探索有效的工作運行機制和開發模式,注重運用多種手段破解工作難題,打造一批典型樣板。

 。ㄋ模⿲嵤┰u估通報。省政府組織相關部門對各市再開發情況進行評估通報,評估結果作為新增用地指標分配、財政獎勵、評先樹優的重要依據。

  各地在實施城鎮低效用地再開發過程中,要結合老舊小區改造、爛尾工程和閑置廠房治理等工作,加強政策集成和制度創新,統籌安排,聯動施治,盤活存量資源,全面提升節約集約用地水平。

山東省人民政府辦公廳
2020年3月16日

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